ТСЖ ЧАЙКА город Гатчина

Краткий прогноз результатов отмены применения непосредственного способа управления МКД в домах более 16 квартир.

Что такое непосредственный способ управления в доме более 12 квартир до 1 апреля 2015 года.

Непосредственный способ управления появился в первой редакции ЖК РФ и представлял из себя способ, при котором собственники МКД самостоятельно решают вопросы управления и обслуживания домом. При этом надо понимать, что выбор непосредственного управления не ограничивал собственников в правах на заключение договора с обслуживающей или управляющей компанией на отдельные работы или на их комплекс. Однако существовала серьёзная опасность, что собственники, выбрав непосредственный способ управления, не начнут организовывать управление домом самостоятельно или через договорные отношения со специализированными организациями. В июне 2011 г. 123-ФЗ в ЖК РФ были внесены изменения определяющие, что при выборе способа управления «непосредственное управление» в доме более 12 квартир, его собственники обязаны заключить договор с управляющей компанией.

Цитата: «9.1. Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.»

Чем же отличается в такой ситуации непосредственное управление от управления управляющей компанией? Собственники заключают договор с управляющей компанией на оказание всех жилищных услуг, а договор на предоставление коммунальных услуг заключается с соответствующей РСО. При этом в большинстве случаев собственники при непосредственном управлении включали в договор с управляющими компаниями положение о представлении их интересов при работе с коммунальными организациями. Это давало возможность переквалифицировать управляющую компанию из посредника по перепродаже коммунальных ресурсов в представителя собственников заинтересованного в защите их интересов.

Коммунальная услуга

Теперь, когда стало понятно, чем отличаются эти два способа управления, попробуем разобраться, что толкает собственников и управляющие компании отказываться от исполнения коммунальных услуг посредством смены способа управления.

Какие действия понимаются под оказанием коммунальной услуги:

- приобретение коммунального ресурса с полной оплатой по показанию прибора учета, т.е фактически кредитование собственными средствами или средствами получаемыми для оказания услуг по содержанию и текущему ремонту;

- организация принятия показаний приборов учета;

- контроль сроков поверки приборов учета;

- контрольные проверки показаний приборов учета;

- контроль количества фактически проживающих в квартирах, не оборудованных индивидуальными приборами учета

- расчет и начисление коммунальных услуг. Проведение перерасчетов;

- разъяснительная работа и работа с обращениями граждан в части оказания коммунальных услуг.

Важно отметить, что данный список постоянно растет и с каждой новой законодательной инициативой увеличивается «прирост» реальной себестоимости оказания коммунальной услуги.

Как видно из данного списка, все работы по обслуживанию инженерных сетей, отнесенных к общему имуществу, не пересекаются с процессом оказания коммунальных услуг и продолжают выполняться управляющей компанией. Оказание коммунальных услуг – затратная деятельность, не предусматривающая не только прибыль, но даже и компенсацию расходов на её оказание.

Сразу бы хотелось развеять миф, о том, что прямые расчеты собственников с РСО решают эти проблемы. В силу закона исполнитель коммунальных услуг приобретает коммунальные ресурсы для оказания услуги. Т.е. даже если средства собственников в результате расщепления платежей или в силу договора поступают на счет РСО, то задолженность за поставленные ресурсы остаётся за организацией оказывающей коммунальные услуги, как стороне договора ресурсоснабжения в силу прямой нормы закона. (Прим.: см ПП РФ N 124 от 14.02.2012 «О ПРАВИЛАХ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ СНАБЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОКАЗАНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ» и существующие на практике варианты таких договоров).

И обратите внимание, ведь никого не беспокоит, что уже на протяжении десятка лет взаимоотношения предусмотренные непосредственным управлением (разделение услуг) успешно реализуется газо- и электроснабжающими организациями по всей стране. Они предоставляют свою услугу, нормально взаимодействуют с управляющими компаниями всех видов. Так может дело не в неудобном для части ресурсоснабжающих организаций способе управления, а в чем-то другом?

Мотивация перехода на непосредственный способ управления.

Необходимо сказать и о том, что такое оказание жилищной услуги (содержание и ремонт). Важно понимать, что данная услуга не регулируется государством, а определяется условиями договорных отношений, в которые стороны входят через принятие решения на общем собрании собственников или через конкурсные процедуры. Последние годы идет совершенно верное движение в сторону конкретизации жилищной услуги. Собственники должны знать, за что они платят, они должны утвердить перечень работ и размер платы за него. Перечень должен иметь экономическое обоснование для каждого конкретного дома. По результатам работы за год должно быть проведено отчетное собрание перед собственниками с информацией о том, сколько им начислили, что было сделано, сколько было оплачено и какой финансовый результат обслуживания дома в прошедшем году. Сегодня уже есть управляющие компании, которые полностью реализуют данный производственный цикл, но в большинстве своём это управляющие компании, работающие на непосредственном способе управления. Причина этого одна – перечень работ по содержанию и текущему ремонту может быть рассчитан, обоснован и раскрыт, но браться за его выполнение имея необеспеченные финансированием, непостоянные по сумме и убыточные по сути коммунальные услуги никто не хочет.

Массовое банкротство управляющих компаний в последние годы связано с двумя следствиями этой проблемы: это или управляющие компании, которые начали честно работать, раскрывая свою деятельность и естественно обанкротились, или управляющие компании, которые скрывая фактическую деятельность, проводят регулярное банкротстводля сокрытия своих нарушений.

Доверительные взаимоотношения собственников и управляющей компании не возможны при легализованной плановой убыточности деятельности. Ведь что сейчас получается – управляющая компания оказывает услуги, в каждой из которых заложена прибыль. Эта прибыль должна идти на развитие предприятия, социальную поддержку персонала, «погашение» рисков (связанных в т.ч. с неплатежами). На деле, в случае оказания ещё и коммунальной услуги прибыль от жилищной услуги должна быть направлена на погашение этих плановых убытков.

Приведу пример с цифрами:

Имеем МКД площадью 10тыс.м.2., собственники которого приняли на общем собрании решение, о том, что размер платы за содержание и ремонт в доме 16 руб./м2/мес. Определим плановую прибыль данного предприятия в 5% от оборота, а уровень неплатежей в 4% (хотя расчет на самом деле намного сложнее). 5% от 160 тыс.руб. это 8 тыс.руб., а сколько из этой суммы будет получено предприятием с учетом неплатежей тоже понятно – 1,6т.р.

Теперь посмотрим, что получается, если УК оказывает и коммунальную услугу. Предположим, что все затраты на работу с приборами учета и собственниками уже заложены в услугу по управлению при заключении договора. Тогда остаётся переменная величина, которую необходимо погасить за счет прибыли – неплатежи населения за коммунальные услуги.

В моей квитанции коммунальные услуги в марте втрое превосходят стоимость услуги по содержанию и ремонту. В связи с этим 4% неплатежей, которые управляющая компания должна погасить составят 160 тыс. руб. х 3 х 4% = 19 200 руб.

Итого мы имеем: 1600 рублей прибыли минус 19 200 руб. убытков по кредитованию неплательщиков.

В сложившейся ситуации УК ничего не остаётся делать, как обмануть (а для этого крайне вредны прозрачность, плановость, работа с советами домов) или обанкротиться.

Решением этой проблемы для «порядочных» управляющих компаний по рекомендациям ведущих специалистов отрасли стал непосредственный способ управления. Этот способ позволяет разделить денежные потоки, конкретизировать перечни и за счет открытости и прозрачности найти понимание с собственниками МКД. Не имея крупных, переменныхубытков от предоставления коммунальных услуг, управляющие компании могут согласовывать перечни у собственников на собраниях и регулярно отчитываться за их исполнение, как говорится «до гвоздя». Это позволяет многократно снизить накал недовольства и добиться «деловых» взаимоотношений. Именно эти компании, к слову, не напуганы сегодня возможным переходом к работе по номинальным счетам.

Ещё одной интересной особенностью последних лет стало появление небольших частных, высокопрофессиональных управляющих компаний, образованных группами специалистов зачастую вышедших из муниципальных или государственных компаний. Их отличает не только очень высокий уровень компетенции и знание отрасли изнутри, но и клиентоориентированная направленность в работе. Они активно работают с советами домов, понимая, что только так можно добиться понимания и высокой устойчивости работы, не за счет больших объёмов, а за счет высокой лояльности клиентов. Это такое «колхозное ТСЖ». Все они работают с домами с непосредственным способом управления. Это даёт, совместно с применением УСН, серьёзные рыночные преимущества, позволяет формировать реальный конкурентный рынок жилищных услуг.

Вывод:

Кому нужен непосредственный способ? Собственникам, работающим с теми УК, которые нацелены на открытость и прозрачность, работу с советами домов, утверждение перечней, конкретную финансовую отчетность и работу через номинальные счета.

Результаты применения непосредственного способа управления.

То, что я рассказываю, это не теория. В России сегодня много городов, которые полностью перешли на непосредственный способ управления. Этот процесс начался ещё 2006 г., и сегодня мне известно о Гатчине (Ленинградская обл.), Юрьеве-Польском и Меленках (Владимирская обл.), части Омска, Орехово-Зуево (Московская обл.), Ростове-на-Дону, Артеме (Приморский край) и многих других городах и районах, в которых собственники подавляющего большинства домов выбрали такой формат отношений. В основном сфера ЖКХ в этих административных образованиях  характеризуется стабильностью работы, отсутствием банкротств управляющих компаний и развивающимся конкурентным рынком жилищных услуг.

Кому выгодно запретить непосредственный способ управления?

Если звезды зажигают – значит это кому-нибудь нужно. Давно отмечено, что в жилищной сфере отсутствуют механизмы лоббирования интересов управляющих компаний. СРО, появившиеся в последнее время ещё не окрепли достаточно, что бы представлять интересы этого участника рынка жилищных услуг на достаточном уровне. Большинство инициатив продвигается ресурсоснабжающими компаниями, в лице крупных монополистов. В случае непосредственного управления, собственники МКД, управляющие компании и муниципальные образования постоянно сталкиваются с противодействием исполнения закона в части принятия ресурсоснабжающими компаниями обязательств по оказанию коммунальных услуг населению.

Сегодня мы увидели внезапное появление в тексте ФЗ №255 от 21.07.2014 (известного, как закона о лицензировании)  нормы, отменяющей право собственников МКД где более 16 квартир на непосредственное управление.

И надо понимать, что дело тут даже не столько в том, чьими убытками окажутся неплатежи населения за коммунальные услуги, а резкое нежелание видеть профессиональные управляющие компании в роли защитников интересов собственников при оказании коммунальных услуг. По опыту знаю, что РСО не удаётся «повесить лапшу на уши» только самым продвинутым председателям ТСЖ, а столкнуться вместо безграмотного собственника с нанятой им управляющей компанией, ресурсникам, конечно, совершенно не хочется. Вот и получилось, что вместо того, чтобы договариваться об условиях, сегодня законодательным топором был срублен росток здорового рынка жилищных услуг и нормальных отношений между собственниками и управляющим компаниями.

Прогноз последствий запрета применения непосредственного способа управления

Опросив управляющие компании на предмет планов на будущее, получил следующую картину:

1. Небольшие управляющие компании в целом настроены вести бизнес до конца года, а дальше максимально сильно «хлопнув дверью» в сторону властей заняться чем то менее нервным и более стабильным. Недостаток оборотных средств, необходимых для кредитования всех задержек платежей (и неплатежей) потребителей коммунальных услуг им покрывать нечем, а работать нечестно большинству из опрошенных уже психологически невозможно.

2. Большие управляющие компании, и муниципальные, и частные заявили в приватной беседе о намерении максимально сократить открытость своей деятельности, свернуть работу с советами домов и продержаться максимальное время до банкротства в надежде, что «наверху» одумаются. Недостаток оборотных средств, необходимых для кредитования всех задержек платежей (и неплатежей) потребителей коммунальных услуг ударит и по крупным компаниям. Для них это значит, что в ремонтный сезон не будет средств на выполнение работ, что приведет к срыву плановой деятельности УК, вынужденных ориентировать свою финансовую политику не на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту, а на оплату коммунальных ресурсов. Состояние жилищного фонда начнет ухудшаться и никакими инициативами по капитальному ремонту компенсировать это не удастся.

А что собственники?

1. Собственники привыкли к значительному уровню прозрачности и понятности взаимоотношений. Оставить прежний уровень открытости в новых условиях не представляется возможным. Нововведения снизят конкурентность рынка, отнимут возможность выбора, оставив только крупных игроков, которые будут вновь диктовать свои условия собственникам.
2. Управляющим придется идти на непопулярные меры – существенно увеличивать стоимость услуги по управлению, для исполнения вновь появившихся обязательств.
3. Собственники вновь потеряют защитника своих интересов в лице УК в вопросе снабжения коммунальными услугами. УК, вынужденно «встраиваясь»  в финансовые потоки, сегодня не заинтересованы в энергосбережении и контроле качества оказания коммунальных услуг.

Свет в конце туннеля.

Статья, написанная в июле не потеряла свою актуальность и сегодня, однако существует возможность того, что мой пессимистичный сценарий не оправдается. Так на совещании 15 августа на площадке Открытого правительства состоялось первое обсуждение по теме «Развитие конкуренции в сфере ЖКХ» под руководством НП «ЖКХ Контроль». Одним из вопросов принятых к рассмотрению был пересмотр понятия «исполнитель коммунальной услуги». Есть понимание, что в сентябре Минстрой РФ начнет обсуждать этот вопрос с экспертном сообществом. Пока есть два пути — первый — исполнителем КУ остается УО/ТСЖ, при этом он получает определенное «вознаграждение» с общего объема поставленного ресурса, второй путь — вывести УО/ТСЖ из сферы оказания коммунальных услуг, оставив им только жилищные услуги.

Если УК/ТСЖ будут выведены из сферы оказания коммунальной услуги до конца года, то это спасет множество эффективных управляющих компаний. Так хочется надеяться, что бесконечное реформирование прекратиться и от «ломать» мы сможем перейти к «строить». Главное, что бы не было поздно.